不動産の価値

今回の震災、不動産評価で今までの常識を覆すことが起きつつある。

これは地方にある大型の商業施設、具体的には結婚式場の売買価格についての話。

その物件は駐車場１００台分が確保でき、広々した敷地に大型のホールを２室持った地元では有名な式場。

震災前までは飲食だけで年間約１億円の売上を確保し、適当な利益もあり運営もうまくいっていた。

そこでこの震災、その地区が大きく揺れたことや建物が老朽化していたのが原因で「半壊状態」となってしまった。

現在は営業停止状態の結婚式場運営会社、

今まで比較的安い価格でそのホールを借りていたのだが、

訳あってその施設を買い取ることになった。

問題はその価格である。

日本に近代的な不動産市場が形成されて相当期間が経過している。

（５０年、あるいは１００年）

今回の震災はその歴史の中で「初めてのこと」なのではないだろうか？

その個別物件の状態で言えば、

「半壊した建物」「崩れた土止め」「敷地内の隆起と陥没」・・・

こんな状態を不動産価格に繁栄すると、いったいどうなるのだろう。

誰も踏み入れたことのない道ではあるが、

売買の必要性は迫っており、価格を決めなくてはならない。

そこで不動産鑑定を行ったみたのだか・・・・・

迷いに迷った鑑定士、

出てきた価格は「マイナス」数千万円。

理屈はこうだ。

「本来の土地の価格」-「本来の使用に必要な修繕コスト」

つまり「土地価格」＜「修繕コスト」になると、マイナスとなる。

しかし、土地の売買には多数の利害関係者が存在する。

「価格はマイナス」ということで、数多くの利害を調整することは不可能である。

（債権者への返済はおろか、仲介料すら発生しない）

調整役としての弊社の役割、さてさてどうしたものか。

震災は物理的な影響も計り知れないが、

社会の制度、しくみ、価値観までも大きく揺さぶっている。